Strengere kredietverlening normen hebben gemaakt herfinanciering van een huis steeds moeilijker, zelfs voor een aantal goed gekwalificeerde leners.
U wilt op de hoogte met deze normen voordat u alle veranderingen in het leven, zoals een verandering in de carrière, of een verhuizing naar een nieuwe gemeenschap.
Waarom is het belangrijk om te begrijpen wat het zou duren aanmerking te komen voordat je probeert om een ​​huis te herfinancieren? Hier is een manier waarop het zou kunnen vangen je off guard:
Bob had gewerkt zijn hele leven in het Amerikaanse bedrijfsleven. Hij nam een ​​vroege buy-out pakket en begon zijn eigen adviesbureau.Hij en zijn vrouw een aantal huurwoningen in eigendom naast hun huis. Voor de financiering van de aanloopkosten van zijn nieuwe bedrijf, had hij van plan om een ​​huis of twee te herfinancieren, maar dat hij gewoon niet rond krijgen voordat hij zijn zakelijke baan.
Bob besefte niet dat in aanmerking komt voor een hypotheek als een zelfstandige was heel anders dan in aanmerking komen als u een salaris had. Zonder twee jaar gedocumenteerde inkomen in zijn nieuwe lijn van het werk, was hij gong te hebben om een ​​hogere rente dan hij had verwacht te betalen. Herfinanciering van een huis niet meer zinvol voor hem.
Laat je niet jezelf overrompeld. Als u aan alle onderstaande criteria, dan wanneer het tijd is om een ​​huis te herfinancieren, ben je waarschijnlijk in goede vorm:
- 20% eigen vermogen in uw huis
- Credit score meer dan 600
- Geleende bedrag minder dan 417.000 dollar
- Twee jaar van gedocumenteerde inkomsten (via aangifte als zelfstandig ondernemer. W-2 inkomen als u werkt als werknemer.)
- Totale schuld betalingen, met uitzondering van de hypotheek, minder dan 33% van het bruto inkomen
- Totale schuld betalingen, met inbegrip van de hypotheek, minder dan 45% van het bruto inkomen
Je moet nog voorzichtig zijn: veranderingen in de manier waarop kredietverstrekkers waarde woning kan betekenen dat u minder eigen vermogen dan u denkt.
Hieronder staan ​​de drie belangrijkste veranderingen in de hypothecaire leningen die u moet weten over voordat u herfinancieren van een huis:
Conservatief Taxaties / Taxaties
Een deel van de beoordeling proces omvat kijken naar vergelijkbare eigenschappen of "vergunningen verkrijgen": andere eigenschappen zoals de uwe die onlangs zijn genoteerd of verkocht. Dit helpt de kredietverstrekker bepalen van de actuele marktwaarde van uw huis.
Wat is er nu anders?
Meer distressed eigenschappen: Vroeger was het zo dat wanneer een onroerend goed in afscherming zien in uw vergunningen verkrijgen, je mag het weggooien. Niet vandaag. Er zijn te veel bank eigendommen op de markt. Hun lagere notering en verkoopprijzen van invloed op de geschatte waarde van uw huis.
Dalende markten: Indien de kredietgever bepaalt u woont in een gebied bepaald te worden van een "krimpende markt" ze kunnen beslissen om de geschatte waarde van uw huis te verminderen door een extra 5 - 10%. Dit betekent dat zelfs als je beoordeling blijkt dat u 20% eigen vermogen in uw huis, de geldschieter niet kan accepteren.
Geen markt voor tweede hypotheken: betekent meer geld Down of hogere maandelijkse betalingen
Private Mortgage Insurance (PMI), is altijd vereist voor kredietnemers met minder dan 20% eigen vermogen in hun huis. Het doel: om de kredietverlening industrie te beschermen tegen wanbetalingen. De kosten van deze verzekering werd toegevoegd op de maandelijkse van de koper betaling.
Agressieve kredietverlening tactieken konden veel kopers om deze kosten te omzeilen door gebruik te maken van een tweede hypotheek. Bijvoorbeeld, als ze de herfinanciering van een lagere rente te krijgen of het eigen vermogen nemen, kunnen ze aan een eerste hypotheek voor 80% en een tweede hypotheek voor 10%.
De mogelijkheid om dit soort lening structuur is zo goed als verdwenen. Kredietverstrekkers zijn niet langer bereid om dit risico te nemen.
Als u minder dan 20% eigen vermogen in uw huis, verwachten te betalen voor de PMI verzekering.
Sommige home equity kredietlijnen zal u toelaten om in beslag nemen 75% van de waarde van uw huis (met behulp van conservatieve waardering criteria), maar je zult moeilijk worden ingedrukt om iedereen die bereid is om meer dan dat lenen te vinden.
Een kredietnemer, geconfronteerd wordt met stijgende rente en een stijgende huizenprijzen betaling, had een hypotheek makelaar helpen haar te vinden een creatieve oplossing.
Oplossing voor een probleem Herfinancieren
Bruce Young, een hypotheek bankier met People's Mortgage , was het werken met een credit uitgedaagd lener die had een subprime lening een paar jaar geleden, want het was de enige optie dat ze gekwalificeerd voor op het moment. De lening was nu aanpassing met zeer ongunstige voorwaarden dat de nieuwe betaling geduwd hoger dan was betaalbaar voor haar.
Vanwege de dalende waarde van vastgoed, dat ze niet meer had 20% aandelen in haar huis. Door het gebrek van het eigen vermogen in haar huis, geldschieters waren niet bereid om haar huis herfinancieren, tenzij ze kon komen met wat geld bij te dragen bij het afsluiten.
De oplossing: ze geleend geld uit haar 401K plan om de vereiste hoeveelheid van het eigen vermogen zet in aanmerking te komen voor haar te herfinancieren.
De netto-besparingen in haar maandelijkse hypotheek betaling was genoeg om haar aan het opzetten van een aflossingsschema voor de 401k lening en in haar huis blijven.
Moet hebben gedocumenteerd Inkomen
Aangegeven inkomen leningen toestaan ​​leners weg te laten of te verminderen een aantal van de documentatie die conventionele leningen normaal gesproken. Voor degenen die zelfstandig zijn, of onlangs gestart met een klein bedrijf, dit betekent dat ze kunnen herfinancieren een huis zonder W-2 en / of twee jaar ter waarde van fiscale aangiften te tonen.
Terwijl de aangegeven inkomsten leningen zijn nog steeds mogelijk, verwachten dat een tarief van 1,5% - 3% hoger dan degenen die hun bron en de stabiliteit van inkomsten document. Daarnaast moet u beschikken over een betere credit scores en een hogere loan to value ratio's dan vereist voor conventionele leningen.
Als u van plan bij het verlaten van het bedrijfsleven, kijk in te kopen of te herfinancieren opties, terwijl u kunt nog steeds document uw inkomen. Als je eenmaal hebt de lening kunnen ze niet meer terug komen en u vragen om opnieuw kwalificeren.