Is Rental Real Estate een goede investering in de eerste plaats?
Vorig jaar een klant geroepen om mijn mening op een stuk van verhuur onroerend goed wilde hij aan te schaffen vragen, een vier-plex. In theorie, ik denk dat het juiste type van verhuur onroerend goed kan een goede investering zijn, vooral wanneer je account voor de mogelijkheid om verhuur onroerend goed fiscale aftrek te gebruiken. En natuurlijk de belangrijkste voordeel is dat je naar iemand anders het geld te gebruiken om een ​​actief verzamelen. Klinkt best goed voor mij.
De werkelijkheid is niet altijd spiegel theorie. (Lees What Would I Do, kopen Investment Property of in de aandelen-en obligatiemarkten Invest voor een doordachte analyse van de voors en tegens van vastgoedbeleggingen.)
In zijn geval, vroeg ik hem om mij alle nummers; dingen zoals aankoopprijs, de aanbetaling, financiële voorwaarden, reparatie geld dat hij zou moeten gestoken vooraf, onroerend goed belasting, geschatte jaarlijkse onderhoudskosten, de verwachte huurprijzen, etc.
We voegden in een verwachte leegstand en bijkomende kosten, omdat we weten dat er altijd kost mensen vergeten. (Lees 3 dingen te overwegen voordat u koopt Vastgoedbeleggingen om te zien wat je nodig hebt om te overwegen.)
Verhuur van onroerend goed belasting Aftrek Basics
We hebben de nummers liep door een spreadsheet hebben we, zodat we het effect van eventuele verhuur van onroerend goed fiscale aftrek dat hij zou kunnen gebruiken zien, in feite de spreadsheet factoren in zijn belastingschijf en zijn vermogen om een ​​netto huurresultaat verliezen te gebruiken om te compenseren overige baten. (Om een goede financiële planning en investeringen beslissingen die u moet doen maakt fiscale planning .)
Wanneer u verhuur onroerend goed zelf krijg je tot het actief afschrijven, en zelfs als je de huurinkomsten dekt alle kosten, meer wel dan niet vanuit een fiscaal perspectief een verlies wordt gemaakt. Dit verlies wordt vaak aangeduid als een verhuur van onroerend goed belasting aftrek. Of kunt u deze woning belastingaftrek te gebruiken of niet, hangt af van hoeveel of hoe weinig, andere inkomsten je hebt.
Als u te weinig belastbaar inkomen, is dit verlies niet ten goede u veel. En als je te veel belastbaar inkomen (150.000 dollar of meer) mag je niet om het verlies te gebruiken. Maar voor die in-tussen, kan de fiscale aftrek ontstaan ​​uit het bezit van een stuk van woning voordelig zijn. (Zie Zie Rental baten en lasten - Tips voor Schedule E voor specifiek op verhuur onroerend goed fiscale aftrek .
Onze analyse toonde aan dat het waarschijnlijk zou zijn een goede investering op lange termijn, en dat hij in staat zou zijn om de woning belastingaftrek te gebruiken. Hij kocht het pand.
Hoe Rental Property fiscale aftrek van invloed op andere planologische besluiten
Nu, een jaar later waren we opnieuw evalueren. Het duurde langer dan verwacht om de woning te krijgen in verhuur-klaar vorm (het altijd langer duurt). De huurprijzen die hij kon eigenlijk verantwoordelijk waren minder dan wat zijn agent had hem verteld (ze altijd zijn, maar we hadden goed voor een aantal van deze met de leegstand we hadden gebruikt). Hij voelde zich net als misschien niet was een slimme zet.
De factor die hij over vergat in zijn eigen analyse was dat de fiscale aftrek aangemaakte en opgeslagen hem $ 4 - $ 5.000 per jaar aan belastingen. Dat is echt geld dat zou zijn geweest om de IRS betaald in het lopende jaar.
Als een terzijde, zoals we aan het praten waren, hij wilde ook weten of hij moet stijgen zijn 401K bijdragen. Door de verhuur van verlies, en zijn andere aftrek, was zijn effectieve belastingvoet draait op ongeveer 15%. We hebben besloten dat het niet zinvol om aftrekbare geld in zijn 401K plan op 15%, en mogelijk te betalen een hoger belastingtarief tien jaar langs de weg toen hij het zich terugtrekt. Een Roth IRA bijdrage van meer zin voor hem.
Het zal vele jaren duren voordat we weten of het rendement op de vastgoedbeleggingen is in het gamma hebben we geprojecteerd. Alleen achteraf zal ons vertellen of het was een goede zet. We weten wel dat we hebben de planning rechts.
Dit soort beslissingen zijn complex. Wat u beslist om financieel te doen in een deel van je leven (koop vastgoedbeleggingen) invloed op wat je in andere delen van je leven (401k of ROTH IRA).
Bij het ​​maken van deze beslissingen zorg ervoor dat u de tijd neemt om de regels zelf en / of huur een leren gekwalificeerde financieel adviseur en een goede accountant.